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Isenção de IR pela regra dos 180 dias

Vendeu e vai comprar outro imóvel residencial em até 180 dias? Você pode zerar o imposto. Reinvestimento parcial gera isenção proporcional.

Atualizado em 2026 · Base legal: Lei 11.196/2005, art. 39 (só residencial; 1x a cada 5 anos)

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Regras verificadas em 01/06/2026
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Isenção do único imóvel: R$ 440.000, uma vez a cada 5 anos. Alíquota base 15% até R$ 5 mi de ganho. Custos de aquisição e melhorias com nota reduzem o ganho tributável.

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Como funciona a isenção dos 180 dias

Quem vende um imóvel residencial e usa o valor para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias fica isento do imposto sobre o ganho de capital (Lei 11.196/2005, art. 39). Se reinvestir só uma parte do valor, a isenção é proporcional — o imposto incide apenas sobre a parcela não reinvestida.

Regras importantes

  • Vale apenas para imóveis residenciais (não comerciais).
  • O prazo de 180 dias conta a partir do contrato de venda.
  • Pode ser usada uma vez a cada 5 anos.
  • Reinvestimento parcial → isenção proporcional ao percentual reinvestido.

Conteúdo educacional, não substitui um contador. Veja o Aviso Legal.

Perguntas frequentes

Vale para qualquer imóvel?

Não. Só para a venda de imóvel residencial reinvestida na compra de outro imóvel residencial no país.

E se eu reinvestir só parte?

A isenção é proporcional: o imposto incide apenas sobre a parte do ganho correspondente ao que não foi reinvestido.

De quando conta o prazo?

Os 180 dias contam a partir da data do contrato de venda, e o benefício só pode ser usado a cada 5 anos.