Como funciona o imposto na venda de um imóvel
Quando você vende um imóvel por mais do que pagou, a diferença é o ganho de capital — e sobre ele incide Imposto de Renda. A base não é o valor de venda inteiro: é o lucro. Por isso, guardar comprovantes de reformas e abater os custos da venda faz diferença real no imposto.
O cálculo segue três passos: (1) somar ao preço de compra as benfeitorias com nota fiscal para achar o custo de aquisição; (2) subtrair do preço de venda esse custo e os custos da venda (comissão, certidões) para achar o ganho; (3) aplicar a alíquota — se não houver isenção.
Alíquotas (Lei 13.259/2016)
São progressivas por faixa do ganho, como no IR:
| Faixa do ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| R$ 5 mi a R$ 10 mi | 17,5% |
| R$ 10 mi a R$ 30 mi | 20% |
| Acima de R$ 30 mi | 22,5% |
Quando você é ISENTO
- Imóvel único até R$ 440 mil: se for o seu único imóvel, a venda for de até R$ 440.000 e você não tiver vendido outro imóvel nos últimos 5 anos (Lei 9.250/95).
- Reinvestimento em 180 dias: se usar todo o valor da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias (Lei 11.196/05). Reinvestimento parcial gera isenção proporcional, e o benefício só pode ser usado a cada 5 anos.
- Sem lucro: se vendeu pelo mesmo valor ou abaixo do custo, não há ganho — logo, não há imposto.
Exemplo prático
Compra de R$ 300.000, venda de R$ 500.000, com R$ 30.000 de comissão: o ganho é R$ 170.000 e o imposto, a 15%, fica em R$ 25.500 — sobram R$ 444.500 da venda. Se fosse seu único imóvel e a venda tivesse sido de R$ 400.000, você seria isento.
Conteúdo educacional — não substitui a orientação de um contador. Use o programa GCAP da Receita para a apuração oficial. Veja o Aviso Legal.