Resumo: ao vender com lucro, paga-se imposto sobre o ganho de capital (15% a 22,5%). Mas há isenções: único imóvel até R$ 440 mil e reinvestimento em 180 dias. Use a calculadora de ganho de capital para ver o valor.
O que é o ganho de capital
O ganho de capital é o lucro da venda: valor de venda menos o custo de aquisição. O custo inclui o que você pagou, mais ITBI, escritura e reformas com nota fiscal. Quanto maior o custo comprovado, menor o ganho tributável.
As alíquotas são progressivas (Lei 13.259/2016): 15% até R$ 5 milhões de ganho, subindo a 17,5%, 20% e 22,5% nas faixas seguintes.
Quando você é isento
- Único imóvel até R$ 440 mil: isento, desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos (Lei 9.250/95, art. 23).
- Reinvestimento em 180 dias: se aplicar o valor da venda na compra de outro imóvel residencial no país em até 180 dias, há isenção — total ou proporcional ao que foi reinvestido (Lei 11.196/05, art. 39). Veja a calculadora de isenção 180 dias.
Como e quando pagar
O imposto é recolhido em DARF (código 4600) até o último dia útil do mês seguinte à venda — não é na declaração anual. A apuração oficial é feita no programa GCAP da Receita Federal, que também considera fatores de redução para imóveis mais antigos.
Perguntas frequentes
Posso deduzir a reforma do ganho de capital?
Sim, desde que comprovada com nota fiscal. Soma ao custo de aquisição e reduz o ganho tributável.
Vendi o único imóvel por R$ 300 mil — pago imposto?
Em geral não: a venda do único imóvel até R$ 440 mil é isenta, se você não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos.
O prazo de 180 dias conta da assinatura ou da escritura?
Da celebração do contrato de venda. Reinvestindo em imóvel residencial nesse prazo, há isenção.
Quando e como pago?
Em DARF (código 4600) até o último dia útil do mês seguinte à venda; apuração no programa GCAP.
Conteúdo educacional, não substitui um contador. Veja o Aviso Legal.